La valeur de rapport dans le cadre du rapport à succession

Chez Valestim, nous sommes conscients que les donations peuvent parfois générer des conflits lors de la succession. En effet, certains héritiers peuvent être avantagés par une donation, tandis que l'actif successoral est réduit, laissant les autres héritiers dans une situation en apparence inégalitaire.

Ainsi, notre cabinet d’expertises en évaluations immobilières, basé à Montpellier et intervenant régulièrement sur « l’ex » Région Languedoc-Roussillon en Occitanie et ponctuellement partout en France, peut vous aider à déterminer la valeur de rapport dans le cadre de l’application de la règle du rapport à la succession.

📏 La règle du rapport à la succession : principe et application

La règle du rapport à la succession permet de ramener une donation à l'ensemble de l'actif successoral. Ainsi, si le donateur a cherché à avantager un des héritiers en lui transmettant des biens au moyen d'une donation tout en minimisant leurs valeurs, le rapport risque d’être d’autant plus important au jour du partage.

Tous les types de donation sont susceptibles d'être rapportés au sein de l'actif successoral, qu'elles soient directes, indirectes ou déguisées, à l'exception des donations-partages et des avantages matrimoniaux.

En effet, la donation n'est qu'une avance sur l'héritage futur des héritiers, et non un avantage. Par conséquent, lors du partage de la succession, la donation doit être rapportée à l'actif successoral pour éviter tout calcul faussé des parts des héritiers.

En application du mécanisme du rapport à la succession, les donations passées pourront être réintégrées dans le patrimoine du défunt de manière fictive. Ce rapport interviendra au moment de la succession du donateur (celui qui a donné), la charge de ce rapport reposant sur les épaules de l’héritier donataire (celui qui a reçu).

🧐 Exemple d'application de la règle du rapport à la succession

• Prenons l'exemple suivant :

Une mère veuve à deux fils et a fait donation de son vivant à l’un de ses enfants, d’un appartement de 100 000 euros. À son décès, elle laisse derrière elle un actif successoral à partager entre les deux frères, dont le montant est de 400 000 euros. Si la règle du rapport à la succession n’est pas mise en œuvre, alors, la somme à partager entre les deux héritiers serait de 400 000 euros : chacun des deux touchera donc environ 200 000 euros (hors frais et hors droits). Or, l’un des deux, ayant déjà bénéficié de la donation, il aura disposé au total de 300 000 euros.

Dans un souci d’équité et de respect de la règle du rapport à la succession, la donation est réintégrée dans l’actif à partager, qui s’élève alors à 500 000 €, soit une part chacun de 250 000 €. Celui ayant déjà reçu 100 000 €, ne recevra qu’au partage de la succession 150 000 €, tandis que son frère disposera de la totalité de sa part 250 000 €.

Précisons que les enfants qui ont reçu une donation n’ont pas à restituer l’argent ou le bien reçu. C’est simplement le montant de la donation qui est fictivement rapporté afin de déterminer la part de chacun dans la succession.

😬 En revanche, si l’actif de succession est insuffisant pour rétablir l’égalité, l’héritier qui a perçu la donation peut être condamné à donner de l’argent à ses cohéritiers. Tel est par exemple le cas si un héritier a reçu un bien en donation d’une valeur de 100 000 euros et que l’actif de la succession est de 80 000 euros.

Cependant, l’article 860 du Code Civil dispose que « le rapport est dû de la valeur du bien donné à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation. (…) Le tout sauf stipulation contraire dans l'acte de donation. ».

En d’autres termes, sauf clauses particulières y dérogeant dans l’acte de donation, il faut déterminer la valeur du bien au jour de l’ouverture de la succession en fonction de son état le jour où il a été donné.

• Pour poursuivre avec notre exemple :

Admettons que le donataire n’a pas réalisé de travaux dans l’appartement et que le bien dispose de la même situation qu’au jour de la donation. A la suite de son évaluation, l’appartement est valorisé à hauteur de 140 000 €. L’actif fictif successoral à partager entre les deux frères sera désormais de 540 000 € : aux 400 000 € de l’actif successoral, on ajoute la valeur actuelle du bien à savoir 140 000 €. Ainsi le donataire ne touchera non pas 270 000 € mais 130 000 € (270 000 - 140 000) et son frère 270 000 € (au lieu de 250 000), de façon à rétablir l’égalité entre héritiers au jour du partage. Ainsi chacun dispose au jour du partage d’un actif de 270 000 €.

😵‍💫 Si en l’espèce notre exemple est simple, ce n’est pas toujours évident de déterminer la valeur de rapport sur le principe de l’article 860 du code civil.

📌 La détermination de la valeur de rapport : un sujet au cas par cas

Notre cabinet d’expertise en évaluation immobilière peut vous aider à déterminer la valeur de rapport pour rétablir l'égalité entre les héritiers. L’intervention d’un expert en évaluation immobilière agréé vous permettra de garantir l’impartialité et la transparence dans la définition de la valeur de rapport pour la réalisation du rapport à la succession.

En effet, la jurisprudence est abondamment alimentée par de nombreux contentieux en matière d’évaluation de la valeur de rapport.

Ce n’est pas chose aisée lorsqu'il a été donné :

• Un bien immobilier pour lequel des travaux ont été entrepris,

• Un bien immobilier qui a été aliéné au jour du partage,

• Une somme d'argent ayant servi à financer l'achat d'un bien immobilier,

• Un terrain ayant permis au donataire de construire et que la réglementation a été modifiée au jour du partage, réduisant voire supprimant les possibilités de construction d’une habitation,

• ...

Pour en savoir plus sur nos services, n'hésitez pas à lire le cas client ci-dessous et à liker ce post s'il vous a plu 😉. Vous pouvez également visiter le reste de notre site.

CAS CLIENT / VALEUR DE RAPPORT D'UN TERRAIN

⚠️ Au-delà du contexte contentieux pour lequel nous sommes intervenu, nous recommandons systématiquement aux héritiers et leurs conseils de réaliser une expertise en évaluation immobilière pour déterminer la valeur de rapport.

Nous invitons également, les professionnels de la transaction immobilière (Agents immobiliers, Conseillers immobiliers, Agents commerciaux, Mandataires) à la plus grande des prudences lorsqu’ils sont amenés à fournir des avis de valeurs dans le cadre de succession.

Dans le cadre de ce dossier portant sur une donation intervenue 22 ans avant le décès du donateur (celui qui a donné), le cabinet VALESTIM a été missionné sur les conseils du notaire en charge de la succession (afin de débloquer la situation et désamorcer un conflit naissant entre les héritiers).

🗞️ Pour situer le contexte : Le donataire (celui qui a reçu) souhaite qu’il soit fait application de l’article 860 du code civil pour déterminer la valeur de rapport conformément à ce que prévoit la loi.

⚖️ Article 860 alinéa 1 du Code Civil : « Le rapport est dû de la valeur du bien donné à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation. »

En effet, le donataire soutient que malgré le fait qu’il ait pu construire sa résidence principale sur le terrain qu’il lui a été donné, il faut tenir compte des dispositions du précédant article.

Sur le principe, les autres héritiers sont d’accord avec l'application de la loi mais soulève un point objet du désaccord : la règlementation applicable en matière d’urbanisme à changer entre le moment de la donation et la succession.

⚠️ La problématique : Le donataire défend que la valeur du terrain doit être évaluée comme un terrain non viabilisé et non aménagé et « inconstructible » en fonction de la règlementation applicable à date de la succession.

Mais les autres héritiers ne l’entendent pas de cette oreille, en indiquant qu’à date de la succession, le terrain supporte une maison et que la règlementation a permis au donataire de construire sa résidence principale légalement.

💡 Intervention d’un expert immobilier indépendant, impartial et agréé pour déterminer la valeur de rapport du bien objet du litige.

⚖️ Après analyse juridique préalable du dossier, l’acte de donation ne présentant pas de libéralités particulières (modalités de rapport visant à déroger aux dispositions légales).

Il s’avère que la mission d’expertise porte non seulement sur le fait de remonter le temps pour connaitre l’état matériel du terrain 22 ans plus tôt. Mais aussi sur l’aspect règlementaire de celui-ci depuis le jour de la donation jusqu’au jour de l’ouverture de la succession.

🕰️ En effet, si à l’aune de notre rapport d’expertise le terrain avait changé de zonage règlementaire, il n’en demeurait pas moins qu’il accueillait une construction.

La difficulté, pour appliquer correctement le dispositif de l’article 860 du Code civil, est donc apparue à ce stade comme étant la suivante : indépendamment de l’état matériel du bien objet de la donation (ici un terrain en nature de bois, non viabilisé et non aménagé), quel « état » était à retenir pour définition de la valeur vénale lorsque, comme en l’espèce, les potentialités juridico-urbanistiques du fonds ont évolué de façon radicale, dans l’intervalle écoulé entre la date de la donation et celle du décès ?

Afin d’approcher notre raisonnement, nous nous sommes basés sur le fondement de l’article 860, à savoir :

La raison d’être du rapport successoral consiste à replacer le bien à l’actif successoral comme s’il n’y avait pas eu de donation et que le donateur avait conservé et usé du bien en bon père de famille.

Comme l'indique le Pr. Bernard Vareille (dans la semaine juridique notariale et immobilière du 03/06/2016) : « il faut donc jauger la gestion intérimaire du donataire, pour voir si elle a été normale, ou si au contraire elle se distingue par son excellence ou par son impéritie. Seule la valeur résultant d’une gestion normale est rapportable ».

Et de surcroît, en cas de changement de l’état du bien depuis l’époque de la donation, il ne peut en être tenu compte que s’il résulte d’une cause fortuite ou étrangère à l’industrie du gratifié.

Selon notre raisonnement, si le donataire venait aujourd’hui à vendre globalement sa propriété (maison et terrain), il la céderait certes à un prix moins élevé que si l’on pouvait transposer tout bonnement les conditions réglementaires en vigueur dont il a disposé pendant plus d’une vingtaine d’année, sur les conditions du marché immobilier actuel.

Ceci, parce que cette propriété serait désormais manifestement insusceptible d’une quelconque survalorisation, en raison du cadre urbanistique devenu entretemps beaucoup plus contraignant et ce indifféremment à l’industrie du gratifié.

En revanche, personne ne pourra soutenir qu’il ne pourrait la vendre que comme un terrain nu et inconstructible, tout simplement parce que ce n’est plus un terrain nu, mais qu’au contraire il a été construit : le prix en tiendrait nécessairement compte, et serait forcément convenu en contemplation d’un bâtiment existant, susceptible même de reconstruction à l’identique s’il venait à être ravagé par un sinistre.

La donation du terrain portait donc en elle l’empreinte de ce tempérament, dont il y avait lieu de tenir compte pour approcher le juste prix du rapport.

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🔍 Nous avons au travers de nos investigations constaté qu’au jour de la donation, il était fait application du RNU (règlement national d’urbanisme) contrairement à ce que nous indiquaient les héritiers en soutenant que le terrain était purement inconstructible sans en apprécier les dispositions des articles R111-1 à R111-53 du code de l’urbanisme.

Il y avait par ailleurs eu plusieurs CU (certificat d’urbanisme) démontrant la volonté de construire sur ce terrain par le donateur et le donataire avant et peu de temps après la donation.

🚧 Même si les CU étaient en l’espèce négatifs, les motifs de refus n’étaient pas clairement identifiés et semblaient porter sur des demandes incomplètes. Pour preuve, il a été délivré sous l’égide du RNU, un permis de construire postérieurement à un CU positif au donataire avant une confirmation de la constructibilité du terrain par la mise en oeuvre d’un POS (plan d’occupation des sols) quelques mois après la donation, classant officiellement le terrain en zone pouvant accueillir des constructions à usage d’habitations.

Ce n’est que 21 ans après la donation (soit un an environ avant le décès) que la règlementation a été modifiée en adoptant un PLU (plan local d’urbanisme) ne permettant plus de nouvelles constructions à usage d’habitation mais autorisant tout de même l’extension des constructions existantes, la création de piscine et la reconstruction à l’identique en cas de sinistre. 📉

😶‍🌫️ La zone géographique où se situe le bien à d’ailleurs fait l’objet de délivrance de plusieurs autorisations de construire antes POS confirmant la constructibilité du terrain, jusqu’à un an avant le date de la donation et après, jusqu’à 1 an avant la date du partage.

Il nous a été possible de connaître l’état physique du terrain à la date de la donation à l’appui de photographie, témoignages et facture de travaux entrepris par le donataire pour déterminer sa valeur en fonction de son état à l’époque de la donation.

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⏳ Ainsi, le donataire a disposé pendant 21 ans de la chance de construire (chose qu’il a fait de surcroit très peu de temps après la donation).

📌 Comme le soutient la doctrine, nous avons tenu compte de la notion de temporalité pour pondérer la valeur du terrain plutôt que de retenir uniquement son caractère juridico-urbanistique actuel.

🎯 La finalité : nous avons dans le cadre de cette mission :

• Déterminé la valeur de rapport d’un bien donné 22 ans plus tôt.

• Permis au notaire de proposer une valeur de rapport aux héritiers.

• Arbitré sur la prise de position différente des héritiers.

• Débloqué une situation conflictuelle.

🤓 Expert immobilier ce n’est pas seulement interpréter et utiliser des chiffres et des données ! C’est aussi assurer une veille juridique constante et suivre les usages de la profession. 💪

Article rédigé par : Julien SANIER - Expert en évaluation immobilière agréé et fondateur du Cabinet Valestim

NOTE : Les articles rédigés par Julien SANIER s'appuyant sur la jurisprudence et les textes en vigueur sont à jour à la date de leur rédaction. Ils ne s'auto-actualisent pas. Afin de tenir compte des évolutions législatives et jurisprudentielles, l'internaute est invité à toujours rechercher l'actualisation par tous moyens. Il n'est pas dispensé de solliciter une consultation juridique auprès d'un professionnel du droit.

Sources : La Semaine Juridique - Notariale et Immobilière- n° 24 - 16 Juin 2017 « Yoyo des valeurs d’un terrain constructible puis declassé: quelle articulation avec le rapport des donations ? » Ph. FAVRE-REGUILLON Expert en évaluations immobilières près la Cour d’appel de Lyon et V. MORATI, Notaire.

Defrénois n°11 du 15 juin 2015

CA Versailles, n°18/04605 1ère Ch. / 1ère Section, 18/02/2020

CA Bastia, 13 avr. 2016, n° 15/00184 : JurisData n° 2016-009426

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 11 septembre 2013, 12-17.277