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Introduction 😃🌿
La valeur verte, également connue sous le nom de valeur environnementale, fait référence à l'évaluation de l'impact environnemental d'un bien immobilier et à la manière dont cela peut influencer sa valeur financière. Elle reflète la reconnaissance croissante de l'importance des aspects environnementaux dans l'évaluation des propriétés. 🌍💰
Définitions et Composantes 🏠📊
Nous notons deux définitions qui se complètent et qui nous ont été fournies par :
L’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) : « La valeur nette additionnelle d’un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale. »
L’association « Développement de l’Information Notariale et de l’Analyse du Marché Immobilier et de la Conjoncture » (Dinamic) : « La valeur verte correspond à l’augmentation de valeur engendrée par la meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre bien immobilier toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs ».
Nous pouvons donc en déduire que la valeur verte est basée sur plusieurs critères, tels que l'efficacité énergétique, les caractéristiques durables, les matériaux écologiques, la gestion de l'eau, la qualité de l'air intérieur et d'autres facteurs liés à la durabilité et à l'empreinte carbone d'un bien immobilier. ♻️🏠📈
Efficacité Énergétique et Caractéristiques Durables 💡🏢
L'efficacité énergétique est un aspect clé de la valeur verte. Les maisons dotées de systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation écoénergétiques, d'une isolation appropriée, de fenêtres à double vitrage et d'appareils électroménagers économes en énergie sont généralement considérées comme plus "vertes". Elles offrent des économies d'énergie à long terme pour les propriétaires et contribuent à réduire les émissions de gaz à effet de serre.
Les caractéristiques durables, comme l'utilisation de matériaux recyclés, les toits verts, les systèmes de collecte des eaux de pluie et la gestion des déchets, peuvent également ajouter de la valeur verte à une propriété. Ces caractéristiques témoignent de l'engagement envers la durabilité environnementale souligné par un contexte règlementaire qui n'a cessé de se renforcer ces dernières années. 🏠🌱🌿
Contexte et Incidences des Réglementations 📜🌍
La reconnaissance de la valeur verte dans le domaine de l'immobilier n'est pas nouvelle car elle est étroitement liée aux évolutions réglementaires, aux initiatives environnementales et aux normes de construction durables qui ont émergé au fil du temps. Des accords internationaux tels que le Protocole de Kyoto (1995 - 2005), des lois nationales comme la Loi Grenelle (2008 et 2010), la loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) intégrant déjà le DPE (diagnostic de performance énergétique) et les travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements, la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte et plus récemment la loi Climat et Résilience (22 août 2021) et des réglementations européennes ont contribué à la promotion de pratiques plus respectueuses de l'environnement dans le secteur immobilier et donc à la diffusion du terme : VALEUR VERTE.
C'est d'ailleurs la Commission Européenne qui met en évidence que les bâtiments dans l'Union européenne sont responsables de 40% de la consommation d'énergie et de 36% des émissions de gaz à effet de serre, soulignant l'importance de réduire l'impact environnemental du secteur immobilier. La référence à la neutralité carbone du parc immobilier d'ici à 2050, inscrite dans le règlement (UE) 2021/1119 du Parlement européen et du Conseil, souligne l'engagement de l'Union européenne à promouvoir la durabilité et à réduire les émissions de gaz à effet de serre dans le secteur immobilier. ♻️🏢🌍
Impact sur le Marché et Différence 📊🤷♂️
L'impact du diagnostic de performance énergétique (DPE) sur les prix de vente :
En Occitanie, un appartement performant est vendu en moyenne 16 % plus cher qu'un équivalent de classe D.
En 2021 selon l'étude statistique immobilière réalisée par les Notaires de France (Dinamic), publiée en novembre 2022, l'impact sur les prix du passage à une étiquette très économe (A-B) est significatif qu'il s'agisse des appartements (de + 3 à 16 %) ou des maisons (de + 6 à + 14 %) par rapport à un logement classé D.
Mais il varie fortement par région : il est par exemple plus faible en Provence-Côte d'Azur (de + 3 à + 6 % selon le type de bien) et plus fort en Occitanie (de + 11 à + 16 % selon le type de bien).
En revanche, l'effet d'une étiquette très énergivores (F-G) est davantage significatif en maisons (de - 3 à - 19 %) qu'en appartements (de - 2 à - 11 %).
C'est un constat : 🕵️♂️
La valeur verte fait donc partie intégrante du marché immobilier à minima depuis 2014 (début des premières analyses de marché). Faut-il croire à une anticipation de la loi Climat et Résilience ?
Les dates clés de la loi Climat et Résilience :
Implication de la conjoncture actuelle et de la nouvelle règlementation sur le Marché Immobilier 🏠📉
Il est évident que l'augmentation soudaine des coûts de l'énergie, des coûts de construction et la nouvelle règlementation ont encore orienté les décisions d'achats des acquéreurs. Mais à quoi doit-on s'attendre pour la valorisation des logements sur le marché immobilier dans les prochains mois ? 🧐⁉️
Il est fait état depuis la fin d'année 2022 d'un ralentissement du nombre de transactions immobilières de manière générale et d'une baisse de prix dans certaines villes ou régions.
Un premier constat en 2022 pour les logements notés F-G, le résultat ne s'est pas fait attendre : les prix de vente ont chuté, la faute d'une offre trop importante vis-à-vis de la demande, et à un avenir compromis pour ce type d'habitation. À l'opposé, les logements étiquetés A ou B se voient dotés d'un atout supplémentaire, et peuvent légitimement présenter un prix supérieur. ♻️🏠📈
L'explication du ralentissement du marché immobilier et de la "baisse" des prix réside-t-elle seulement dans la remontée rapide des taux d'emprunt bancaire ?
Or, il n'est pas identifié clairement à ce jour l'impact de la mise en place des audits énergétiques par la loi Climat et Résilience. Bien que les premiers sondages précisent que les biens subissant cette baisse sont en majeure partie notés F-G, nous n'avons pas les données suffisantes pour connaitre l'incidence réelle des premiers audits entrée en vigueur en avril 2023. Quid des prix pour les biens classé C, D et E qui disposent de recommandations pour améliorer la note du logement au travers des observations des diagnostiqueurs.
Une Segmentation du marché pour une Valorisation Différenciée 🔍📈
Nous l'avions indiqué plus en amont : le DPE prend de plus en plus d'ampleur dans le processus de vente/achat mais aussi de location.
En effet, qui a envie de vivre dans un logement nuisible pour la planète, qui engendre des dépenses énergétiques conséquentes pour son budget et qui devra faire l'objet de travaux parfois très coûteux pour être en accord avec la législation. 🌏💸💡
Chez Valestim, nous supposons une évolution des prix du marché immobilier au travers de trois segments :
Les biens immobiliers résidentiels dits basse consommation (Bâtiments BC = BBC)
Les biens immobiliers résidentiels notés entre C et E
Les passoires thermiques
Réflexion sur l'Avenir 🤔🔮
Dans un contexte actuel de durcissement d'accès à l'emprunt bancaire, les organismes de crédit ont aujourd'hui intégré que les restrictions, pesant sur les biens immobiliers résidentiels qui disposent d'une mauvaise notation énergétique, s'accentueront au fil des ans.
En août 2023, il est fait état que les banques exigent pour des logements qualifiés de passoires énergétiques, un apport financier plus important voire excluent de leurs critères, les revenus dégagés par le bien dans le cadre d'un investissement locatif. 💰🏠🔍
Avant même l'entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les experts en évaluation immobilière ont constaté le phénomène de bonus/malus énergétique liés aux qualités énergétiques des logements via une évolution comportementale des acquéreurs. Mais qu'en sera-t-il demain avec l'incidences des premiers audits énergétiques (pour les maisons individuelles et bâtiments en monopropriété) et la "flambée" des coûts de l'énergie ? 📈🔥
Il n'est pas fait état à ce jour d'une grille de pondération venant à appliquer une "plus-value" ou une "moins-value" verte mais seulement des usages de la profession.
Pour autant en appui sur des calculs avancés opérés sur la Base de données Nationale des Bâtiments (BDNB) : les services de l'État proposent une grille d'estimation allant de 0 à 10 % en fonction d'une amélioration énergétique croissante du DPE et de la note actuelle de votre bien.
A titre d'exemple, si vous disposez d'un bien aujourd'hui noté D, que vous entreprenez des travaux et qu'il se voit attribuer la note C, la plus-value verte estimée serait de l'ordre de + 5 à 8 %.
Notre vision des prix sur le marché immobilier résidentiels à court et moyen terme : Une Évolution et une Valorisation par segment 🧙♂️🪄
La logique veut que dans la stricte application de la loi, les propriétaires se conforment aux exigences calendaires quand c'est possible mais surtout risque de rénover leur(s) logement(s) selon différents rythmes (fonction de leurs capacités financières, disponibilités des artisans, intérêts légitimes, éligibilité aux aides financières, ...). Ce qui nous conduira à disposer, en tant qu'expert évaluateur, de données comparatives faisant état de différentes notes en matière de DPE.
Les BBC : Le coût de construction n'a cessé de croître ces dernières années, en partie en raison des réglementations successives (RT 74, 82, 88, 2000, 2005, 2012 et RE 2020) visant à rendre les logements neufs de plus en plus performants sur le plan non plus uniquement thermique mais aujourd'hui environnemental.
L'augmentation du coût des matériaux et la limitation de l'artificialisation des sols vont probablement réduire le nombre de nouvelles constructions dans les prochaines années (du moins hors copropriété). 🏗️📈
Nous pensons que ces éléments limitant l'offre tendront à limiter la baisse de prix (s'il y a) sur des logements neuf ou récent BBC. 💰🏡
Les biens notés C à E : Si nous nous reportons aux données des notaires, de la BDNB et à la grille d'estimation proposée par les services de l'État. Nous pouvons transposer l'analyse qui en ressort pour appliquer un bonus ou un malus "vert", en fonction de la note attribuée au logement.
Ainsi, en partant du postulat que les biens de références sont noté D (32 % du parc de logements en France).
Par application de la méthode par comparaison, nous pouvons calquer la grille d'estimation proposer par les services de l'état afin de faire fluctuer les valeurs des biens en fonction de leur région. ⚖️♻️📊💰
Ainsi un appartement des années 80 disposant d'une note D vendu au prix de 300 000 € et un appartement similaire disposant d'une note C serait valorisé en raison de sa meilleure performance énergétique à hauteur de 324 000 € (+ 8%) voire 348 000 € en région Occitanie s'il était noté A-B (d'après les statistiques des Notaires de France). A l'inverse un appartement disposant d'une note E se verrait diminué en valeur de 10 % soit 270 000 €. Ce taux serait alors à moduler de façon croissante plus la date d'évaluation se rapprochant de l'échéance 2050 et en adaptant les références qui devraient logiquement disposer d'une meilleure notation.
A titre d'exemple : en 2028, un appartement disposant d'une note E pourrait se voir amputé de 15 % de sa valeur par rapport à un noté D. Et un appartement noté D de 10 % par rapport à un noté C.
Les passoires thermiques : Ce sont les logements qui risquent de subir encore, le plus rapidement, l'incidence du contexte inflationniste et de la notation énergétique délivrée par le DPE, sur leur prix de vente. 🏚️📉
À la date où nous rédigeons cet article, nous n'avons pas suffisamment de recul sur les transactions à la suite de la mise en place de l'audit énergétique depuis le 1er avril 2023 (dans le cas de maisons individuelles ou de bâtiments en mono propriété).
Selon leur impact, faut-t-il intégrer le coût réel des travaux pour assoir une valorisation ?
Au début du 4ème trimestre 2023, nous ne pouvons nous contenter que de références disposant des mêmes notations énergétiques ou d'appliquer des pondérations issues des tendances nationale voire locale. Néanmoins, nous avons déjà réfléchi à intégrer dans notre analyse, le montant des travaux pour atteindre à minima la note D, en corrélation avec les flux financiers des biens immobiliers via l'application des méthodes par le revenu.
Parenthèse : Les organismes de financement intègrent d'ores et déjà ce critère pour l'octroi d'un prêt. Ils justifient d'une demande d'apport plus conséquente (20 % minimum) dans le cadre de leur dossier, pour pallier aux travaux nécessaires afin d'améliorer la performance énergétique du logement et au risque d'interdiction de louer. 💰🏠🔍
Conclusion 🌱💡
La valeur verte devient ainsi un critère clé dans l'évaluation et la valorisation des biens immobiliers, car les performances environnementales d'un bâtiment auront un impact significatif sur sa valeur financière et sa durabilité à long terme.
Les enjeux environnementaux sont désormais incontournables pour le secteur immobilier, avec des réglementations et des attitudes du marché qui évoluent en faveur de la durabilité.
Cependant, si la notation des biens est aujourd'hui devenu un critère prépondérant à la valorisation, la fiabilité des DPE est encore un débat ouvert. 🏠📉📊
Note de l'auteur 🖋️
Dans cet article, nous avons exploré la notion de valeur verte dans le secteur immobilier résidentiel, son impact sur le marché et ses implications futures. Cette analyse n'engage que notre appréciation de la valeur verte dans notre approche pour l'évaluation de biens immobiliers résidentiels. Nous ne nous exprimons en aucun cas au nom de tous les experts en évaluation immobilière et de la profession.
Nous espérons d'ailleurs que la prochaine version de la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière intègrera le critère de la valeur verte et uniformisera l'approche de l'Expert en matière d'évaluation.
Il est essentiel de comprendre que les considérations environnementales jouent un rôle de plus en plus important dans la valeur des biens immobiliers, reflétant ainsi une prise de conscience croissante de notre impact sur la planète et notre porte-monnaie.
Parenthèse : La notion de valeur verte est également à prendre en compte au niveau du marché de l'immobilier commercial et professionnel sinon plus.
En tant qu’expert immobilier, le cabinet Valestim aide ses clients à prendre des décisions éclairées. La valorisation des biens et droits immobiliers sont à la base de toutes actions portant sur le patrimoine immobilier. Nous sommes qualifiés pour vous aider dans le cadre de vos succession/donation ; divorce/séparation ; déclaration fiscale ; démarche bancaire ; achat/vente ou autres cas spécifiques dont nous pouvons discuter ensemble.
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Article rédigé par : Julien SANIER - Expert en évaluation immobilière agréé et fondateur du Cabinet Valestim
NOTE : Les articles élaborés par Julien SANIER s'appuyant sur la jurisprudence et les textes en vigueur sont à jour à la date de leur rédaction. Ils ne s'auto-actualisent pas. Afin de tenir compte des évolutions législatives et jurisprudentielles, l'internaute est invité à toujours rechercher l'actualisation par tous moyens. Il n'est pas dispensé de solliciter une consultation juridique auprès d'un professionnel du droit.