top of page

L'importance de l'intervention d'un expert immobilier dans le cadre de donation ou succession.

Dernière mise à jour : 15 nov. 2023


Introduction

Lorsqu'il s'agit de donation ou de succession, la valorisation des biens immobiliers peut être source de conflits et de désaccords entre les bénéficiaires ou l’administration fiscale.

Pour éviter cela, il est essentiel d'avoir une évaluation précise de la valeur des biens.

C'est là qu'intervient l'expert en évaluation immobilière.


👨‍🎓L'expert en évaluation immobilière : un professionnel compétent


L'expert immobilier est un professionnel spécialisé dans l'estimation de la valeur des biens immobiliers. Il dispose d'une connaissance approfondie du marché immobilier et des techniques d'évaluation. Il est en mesure de réaliser une expertise complète et précise de la valeur des biens immobiliers, en prenant en compte de nombreux critères tels que : la situation géographique, les éléments physiques, juridiques et socio-économiques.

Il pourra ainsi utiliser une ou plusieurs méthodes d’évaluation reconnues pour déterminer la valeur du ou des biens à évaluer.

Dans le cadre d'une donation ou d'une succession, l'expert en évaluation immobilière joue un rôle crucial. Il intervient de manière impartiale pour déterminer la valeur des biens immobiliers faisant partie de la donation ou de la succession, et ainsi éviter ou désamorcer les conflits entre les différents bénéficiaires (donataires ou héritiers). Il est aussi là pour engager sa responsabilité en matière de valorisation et ainsi sécuriser son client vis-à-vis de l'administration fiscale.


⚖️La garantie d'une répartition équitable des biens


Faire appel à un expert en évaluation immobilière dans le cadre d'une donation ou d'une succession est donc essentiel pour garantir une valorisation fiable des biens afin de les répartir équitablement entre les héritiers ou les donataires.

Cela permet également au donateur d’attribuer le bien de son choix, au donataire choisi, sans risquer d’en léser un autre et d’ajuster la répartition en fonction de la valeur des biens à donner.


En outre, cela permet de garantir une bonne gestion du patrimoine immobilier, en évitant toutes sous-évaluation ou surévaluation de bien, pouvant engendrer de lourdes conséquences en matière de fiscalité (aussi bien lors de la transmission que lors d'une vente ultérieure) ou de rapport à la donation.


🎯Les avantages de faire appel à un expert en évaluation immobilière



Tout d'abord, cela permet d'avoir une évaluation précise et complète de la valeur des biens immobiliers, permettant de garantir une répartition équitable des biens.


En outre, cela permet également d'optimiser la gestion du patrimoine immobilier en évitant toute sous-évaluation ou surévaluation des biens permettant un juste calcul des frais de transmission et ainsi éviter un trop perçu par l’Etat (non remboursable 😁) ou un risque de redressement fiscal.


Et surtout, éviter ou désamorcer les conflits entre les différents acteurs à l'opération de transmission et dégager leur responsabilité en matière d'évaluation.


Conclusion


En somme, faire appel à un expert en évaluation immobilière dans le cadre d'une donation ou d'une succession est une étape indispensable pour garantir une répartition équitable des biens. Cela permet d'éviter les conflits et les désaccords entre les différents bénéficiaires et de garantir une gestion optimale du patrimoine immobilier. Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel compétent pour réaliser une expertise précise et complète de la valeur des biens immobiliers.


CAS CLIENT / EMPLACEMENT RÉSERVÉ :



🍀 Quand un conflit familial a du « bon » ou pas … 😉 🍀Malheureusement pour la perte de valeur et heureusement pour l’économie sur les « droits » de donation à régler par le client 💰.


Dans le cadre de ce dossier portant sur une donation-partage, le cabinet VALESTIM a été missionné sur les conseils du notaire en charge de la transmission (afin de débloquer la situation et éviter un énième rendez-vous de médiation sans résultat).


🗞️ Pour information : Le notaire et le client disposent déjà d’avis de valeurs dressés par des professionnels de l’immobilier (x 2).


⚠️ La problématique : Les trois donataires sont d’accord pour disposer des 5 biens que le donateur envisage de leur attribuer de façon équitable (en matière de valeur). Toutefois, un donataire conteste les valeurs du ou des lots qui lui sont attribués, bloquant la procédure de donation.


💡La solution proposée : Intervention d’un expert immobilier indépendant, agréé et impartial pour attester de la valeur des biens immobiliers objets de la donation-partage.

Après analyse du dossier, il s’avère que les évaluations réalisées par les « professionnels » ne sont pas très loin des résultats obtenus, à l’exception d’un bien jouxtant les 4 autres.


🚨🚨🚨


🔍 Nous avons au travers de nos investigations constaté qu’un emplacement réservé est inscrit dans les documents graphiques du PLU (en l’occurrence une nouvelle voirie / OAP « déplacement » ) et porte sur pratiquement 30 % de la surface du bien. 😳


🚧 Même si la réalisation de ces travaux n’est pas programmée à ce jour, il n’en demeure pas moins que l’existence même de ce projet fait peser une réelle menace.


En tout état de cause, il est bien évident que sur le marché immobilier, si deux biens étaient strictement identiques, celui des deux qui serait grevé d’un emplacement réservé vaudrait inévitablement moins que l’autre. 📉


😶‍🌫️La seule présence de ce tracé sur le document d’urbanisme constitue en effet un frein psychologique évident à l’achat. Il a donc été nécessaire et justifié de pratiquer un abattement sur la valeur.


🚨🚨🚨


😱 La mauvaise surprise : Découverte par le donneur d’ordre d’un emplacement réservé dont il ignorait totalement l’existence assortie des conséquences que cela implique.


🍀Le point positif 😁 : la diminution de la valeur du bien contre-balance l’humeur du client par l’économie sur les droits à acquitter, compte tenu de la surévaluation précédente du bien.


🎯 La finalité : nous avons dans le cadre de cette mission :


  • Déterminé les valeurs fiables de plusieurs biens immobiliers

  • Mis en évidence un point inconnu du donateur, qui informera le donataire.

  • Permis un juste calcul des droits de donation / valeur des biens.

  • Débloqué une situation conflictuelle

  • Aidé le notaire à faire avancer son dossier


🤓 Expert immobilier ce n’est pas seulement interpréter et utiliser des chiffres et des données ! C’est aussi savoir lire et analyser les documents d’urbanisme afin de déterminer leurs incidences sur la valeur d’un bien. 💪


Article rédigé par : Julien SANIER - Expert en évaluation immobilière agréé et fondateur du Cabinet Valestim


NOTE : Les articles élaborés par Julien SANIER s'appuyant sur la jurisprudence et les textes en vigueur sont à jour à la date de leur rédaction. Ils ne s'auto-actualisent pas. Afin de tenir compte des évolutions législatives et jurisprudentielles, l'internaute est invité à toujours rechercher l'actualisation par tous moyens. Il n'est pas dispensé de solliciter une consultation juridique auprès d'un professionnel du droit.

14 vues0 commentaire

Comments


bottom of page