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L'IFI (impôt sur la fortune immobilière) et expertise en évaluation immobilière

Dernière mise à jour : 15 nov. 2023



👋 C’est la période de déclaration fiscale et vous êtes peut-être redevable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) …


On vous dit tout ce qu’il est important de savoir pour que vous puissiez faire votre déclaration sereinement :


Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été supprimé et un nouvel impôt, l’ IFI a été créé. De quoi s’agit-il ? Comment cela fonctionne ? Vous êtes vous posé la question de la valeur de votre patrimoine immobilier ? Explications.


🤔 Qui est concerné par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?


L’IFI concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.


Le foyer fiscal pris en compte pour l’IFI se compose :


- des célibataires, veufs, divorcés, séparés

- des époux(ses), quel que soit le régime matrimonial (y compris les époux(ses) mariés en N-1, ayant opté pour l’imposition distincte de leurs revenus)

- des couples pacsés

- des concubins

- des enfants mineurs dont vous (ou votre conjoint) avez l’administration légale des biens.


🏘 Quels sont les biens imposables à l’IFI ?


L’IFI se calcule en prenant en compte votre patrimoine net taxable au 1er janvier de l’année d’imposition. Le patrimoine net taxable est la somme des valeurs imposables de vos biens immobiliers, auquel on soustrait les dettes déductibles.


Les biens imposables sont notamment (liste non exhaustive) :


- les immeubles bâtis et non bâtis détenus directement, tels que :

- les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave..). Un abattement de 30 % de la valeur vénale du bien est à déduire pour la résidence principale.

- les bâtiments classés monument historique

- les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition,

- les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles)

- les immeubles ou fraction d’immeubles détenus indirectement via titres et parts de sociétés

- les biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels.


💶 Quel est le taux d’imposition de l’IFI ?


Vous êtes imposable à l’IFI lorsque la valeur de votre patrimoine est supérieure à 1,3 million d’euros.


L’IFI est calculé selon un barème progressif.

Valeur du patrimoine net taxable déclaré

Taux d'imposition

Fraction de valeur de patrimoine entre 0 et 800 000 €

0 %

Fraction de valeur de patrimoine entre 800 001 € et 1 300 000 €

0,5 %

Fraction de valeur de patrimoine entre 1 300 001 € et 2 570 000 €

0,7 %

Fraction de valeur de patrimoine entre 2 570 001 € et 5 000 000 €

1 %

Fraction de valeur de patrimoine entre 5 000 001 € et 10 000 000 €

1,25 %

Fraction de valeur de patrimoine au-dessus de 10 000 000 €

1,5 %


A noter : dès lors que vous êtes soumis à l’IFI, le calcul de cet impôt commence à 800 000 €.


Exemple : Si vous déclarez un patrimoine net taxable de 1,5 million d’euros, il sera imposé ainsi :


800 000 x 0 % + (1 300 000 – 800 000) x 0,5 % + (1 500 000 – 1 300 000) x 0,7 % = 3 900 €.


Votre IFI sera donc de 3 900 €.


NB : Un système de décote a été mis en place pour les patrimoines nets taxables compris entre 1,3 million et 1,4 million d’euros. Le montant de la décote est calculé selon la formule 17 500 – (1,25 % x montant du patrimoine net taxable).


⚙️ L’évaluation des biens ?


Les biens doivent être évalués au 1er janvier de l'année d’imposition d’après leur valeur vénale.

Date limite de déclaration en ligne 24 mai 2022 ou 19 mai 2022 pour la déclaration papier.


Certains biens peuvent être évalués selon des modalités particulières. Le but étant pour le déclarant, à la différence d'une mise en vente de son bien, de déterminer la valeur la plus basse pour limiter ou éviter une imposition additionnelle.


Pour rappel l'habitation principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale à condition de ne pas détenir le bien par le biais d’une SCI de gestion.

A noter qu'en cas d’imposition commune à l'IFI, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de cet abattement. Dès lors, par exemple, si vous et votre époux(se) faites l’objet d’impositions distinctes au titre de l’impôt sur le revenu, par exception au principe de l’imposition par foyer, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement de 30 %.


En revanche, lorsque les époux sont sous le régime de la séparation des biens et ne vivent pas sous le même toit (ou ont fait l’objet d’un jugement de séparation de corps) et dans la mesure où ils ont effectivement cessé de cohabiter, l’abattement de 30 % est susceptible de s’appliquer à la résidence principale de chacun des époux dès lors qu’ils font l’objet d’une imposition séparée à l’IFI ;


Les biens détenus en usufruit sont, sauf exception, déclarés pour leur valeur en pleine propriété (en contrepartie ils ne sont pas à déclarer pour le nu-propriétaire).


🧮 Les dettes pouvant être déduites ?


Pour être déductibles, les dettes doivent remplir 3 conditions générales cumulatives :


- exister au 1er janvier de l'année d'imposition ;

- être à la charge personnelle d’un membre du foyer fiscal au sens de l'IFI et effectivement supportées par lui ;

- être afférentes aux actifs imposables ;


Font notamment partie des dettes déductibles celles relatives :


- à des dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers (notamment prêts immobiliers) ;

- à des dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;

- aux dépenses d'acquisition des parts ou actions de sociétés ou d'organismes au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers ;

- aux dépenses d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année de départ du locataire ;

- aux impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière).


Même si les 3 conditions énumérées ci-dessus sont remplies, certaines dettes ne sont pas déductibles.


C'est le cas lorsque la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables excède 5 millions d'euros et que le montant total des dettes admises en déduction au titre d'une même année excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant le seuil n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 % de cet excédent.


De plus les dettes se rapportant à l’acquisition ou dans l’intérêt de biens totalement exonérés ne sont pas déductibles et celles se rapportant à des biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée (c’est-à-dire en appliquant à cette dette le pourcentage de non exonération).


🙋 Qui peut faire l’évaluation de mon patrimoine immobilier ?


La surévaluation d’un patrimoine entraine une sur-taxation immédiate. La sous-évaluation fait courir un risque de requalification par l’administration, accompagnée de préoccupations et d’une sur-taxation douloureuse, même si elle est différée. L’unique solution pour calculer le patrimoine net est de déterminer la valeur vénale de chacun des biens immobiliers constituant le patrimoine. Il faut garder à l’esprit que c’est depuis la valeur vénale que naissent les décotes tolérées par l’administration.

Plusieurs possibilité pour procéder à l’évaluation de votre patrimoine immobilier :


- Vous-même (propriétaire) au travers des outils mis à disposition par le site du gouvernement (économie.gouv.fr) mais attention la valeur déclarer ne vous dégagera pas de votre responsabilité en cas de contrôle par l’administration fiscale et d’un redressement éventuel si la valeur vénale déclarée est erronée.

- Un agent immobilier : il faut savoir que l’avis de valeur n’engage pas ou peu la responsabilité professionnelle de ce dernier. Bien souvent cet avis de valeur est délivré à titre gratuit dans le but de rendre service à son client et surtout de disposer d’un mandat futur. Ce n’est ni une évaluation, ni une expertise. Cet avis ne permet pas de justifier la valeur du bien en cas de contrôle de l’administration.

- Un expert immobilier agréé : engage sa responsabilité professionnelle quant aux moyens mis en œuvre pour déterminée la valeur. Il est spécialiste dans la valorisation des biens et droits immobiliers. Son analyse est retranscrite au travers d’un rapport d’expertise permettant de justifier la valeur du patrimoine immobilier expertisé et ainsi sécuriser votre déclaration.


Le cabinet Valestim se tient à votre disposition pour réaliser une expertise immobilière déterminant la valeur de votre patrimoine immobilier et vous propose de réactualiser la valeur de ce dernier chaque année.


Vous trouverez ci-dessous un schéma récapitulatif :





Article rédigé par : Julien SANIER - Expert en évaluation immobilière agréé et fondateur du Cabinet Valestim


NOTE : Les articles élaborés par Julien SANIER s'appuyant sur la jurisprudence et les textes en vigueur sont à jour à la date de leur rédaction. Ils ne s'auto-actualisent pas. Afin de tenir compte des évolutions législatives et jurisprudentielles, l'internaute est invité à toujours rechercher l'actualisation par tous moyens. Il n'est pas dispensé de solliciter une consultation juridique auprès d'un professionnel du droit.

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